Перепланировка жилого помещения: квартира vs. частный дом

Что считается перепланировкой жилого помещения?

Перепланировка (или переустройство) жилого помещения — это изменение его конфигурации, которое отличается от первоначального плана БТИ. Проще говоря, если вы хотите снести стену, перенести дверь, объединить ванную с туалетом или сделать кухню-гостиную, вам предстоит пройти процедуру согласования перепланировки.

Эта процедура обязательна как для квартир в многоквартирных домах (МКД), так и для частных жилых домов. Однако порядок действий, стоимость и объем разрешенных изменений для этих двух типов жилья существенно различаются.

Игнорирование закона и самовольная перепланировка чреваты штрафами, предписанием вернуть все в исходный вид и невозможностью совершать с недвижимостью юридические действия (продать, заложить, подарить).

Перепланировка квартиры в многоквартирном доме

Это самый распространенный и самый строго регламентированный случай. Ваши действия затрагивают не только вашу собственность, но и общее имущество и безопасность всего дома. Главный контролирующий орган в Москве — Мосжилинспекция.

Что можно делать (с проектом):

·         Демонтировать и возводить ненесущие перегородки.

·         Объединять санузел.

·         Расширять «мокрые зоны» (кухни, санузлы) на площадь нежилых помещений (коридоров, кладовок).

·         Устраивать проемы в ненесущих стенах.

·         Устраивать проемы в несущих стенах (требует технического заключения от автора проекта дома и сложного проекта усиления).

Что категорически запрещено:

·         Размещать санузлы и кухни над жилыми комнатами соседей снизу.

·         Объединять газифицированную кухню с жилой комнатой.

·         Нарушать работу вентиляционных каналов.

·         Переносить радиаторы отопления на балконы и лоджии.

·         Присоединять к квартире части общего имущества (тамбуры, чердаки) без согласия 100% собственников в доме.

Порядок согласования:

Процесс многоэтапный и требует подготовки проекта перепланировки и технического заключения, разработанных организацией с допуском СРО. Пакет документов подается в Мосжилинспекцию, и только после получения разрешения можно начинать ремонт. Завершаются работы подписанием Акта о завершенном переустройстве и внесением изменений в ЕГРН.

Перепланировка частного жилого дома

Здесь все гораздо проще. Владелец частного дома не связан интересами соседей за стеной, и большинство внутренних изменений можно проводить в уведомительном порядке.

Уведомительный порядок. Что это значит?

Если ваша перепланировка не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома (то есть вы не трогаете несущие стены, не меняете площадь и этажность, не надстраиваете мансарду), то получать разрешение на строительство/реконструкцию не нужно.

Ваш алгоритм действий:

1.       Выполнение работ: Вы можете выполнять внутренние работы по изменению ненесущих перегородок, переносу проемов и т.д. без предварительных согласований.

2.       Вызов кадастрового инженера: После завершения ремонта вы приглашаете кадастрового инженера.

3.       Подготовка технического плана: Инженер фиксирует новые планировки, составляет Декларацию об объекте недвижимости (которую вы подписываете) и на их основе готовит новый технический план дома.

4.       Подача в Росреестр: Вы подаете этот технический план в Росреестр (через МФЦ), и изменения вносятся в ЕГРН.

Когда уведомительный порядок не работает?

Если ваши планы более масштабны и представляют собой реконструкцию, процедура усложняется. К реконструкции относятся:

·         Изменение параметров объекта (высоты, этажности, площади).

·         Пристройка к дому.

·         Надстройка этажа или мансарды.

·         Перестройка или снос несущих стен.

В этом случае вам потребуется пройти процедуру, аналогичную получению разрешения на строительство: подать в местную администрацию уведомление о планируемой реконструкции с приложением необходимых документов, а по окончании работ — уведомление об окончании реконструкции.

Сравнение: квартира vs. частный дом

Даже если вы владелец частного дома, мы рекомендуем перед началом работ заказать проект перепланировки. Это поможет вам избежать строительных ошибок, грамотно спланировать пространство и инженерные системы, а также точно рассчитать смету на ремонт.

Лаборатория «Микро» оказывает услуги по проектированию и узакониванию перепланировок жилых помещений как в многоквартирных домах, так и в частном секторе Москвы и Московской области.

Нужна помощь в легализации ваших идей по изменению жилья? Обращайтесь за профессиональной консультацией.

Контакты для связи:

·         Телефон: +7 (495) 971-88-88

·         Электронная почта: lab681@yandex.ru

·         Адрес: г. Москва, ул. Щепкина, д. 47, строение 1, офис 1А